邕抱城市|“火”起来的三岸,有没有资格成下一个富人区?

编者按：随着南宁大都市格局的规划逐步铺开，各城区持续发展，新兴板块不断崛起，接棒释放向上生长的力量。见证都市蜕变，致敬美好邕城，搜狐焦点特别推出“邕抱城市”主题策划，深度剖析南宁热门价值板块，回溯其变迁历程，预判板块未来价值。

邕江一路向东，带动着南宁的脚步向东迈出。

在南宁东部，有一处面积259.16公顷的弹丸之地，以前人们称其为“仙葫西”，现在有些人将其划分为“凤岭南”。这片区域现在依然是一片荒凉，但却渐渐走进了人们视野，在楼市大舞台上越来越耀眼。

这就是三岸。

△三岸航拍图

三条路框起弹丸之地

三岸，如何界定？

三岸大概是整个南宁最容易区分的区域。根据《南宁市中心城区仙葫西片区XHX-04(三岸）单元控制性详细规划及城市设计》的官方划分，三岸的范围北至凤岭南路，西至南宁绕城高速，南至邕江，东至蓉茉大道。三条路，一道江，安排得明明白白。

△三岸控规

如果在三岸边上找一个高点俯瞰下去，可以看到整整一大片的绿色，零零星星的房子“点缀”其中，连村子都算不上。三岸最有烟火气息的地方在东侧，有一个2007年就已建成的小区“雅源阁”。除此之外，就只有沿江已经修建起来的塑胶跑道和观景台了。

沿着凤岭南路经过三岸，会看见几乎沿路1.5公里都被围墙隔开，排名前列次来三岸的人，或许还以为这边准备开发什么大项目呢。

而如果从三岸向四周看去，这块仿佛被城市遗忘的区域，被仙葫、凤岭南、龙岗三大板块包围，即使是一路之隔，也是高楼林立、热热闹闹的景象，与三岸的寂静有着天壤之别。

△从三岸眺望龙岗（图源：网络）

可以说，三岸目前充其量就是个公园，还是个没人去的公园。

群雄逐鹿，三岸火了

这两年，三岸突然火了。

2018年9月，三岸列入北部湾开发总体规划，片区功能被定位为南宁市邕江东段以滨水居住为主，兼具商业、景观、旅游、文化等城市职能的综合新区，板块设计成“一带两心三轴两组团多节点”的空间布局。三岸开始进入人们的视野。

△三岸单元控规图

人们发现，这里似乎有一片区域，可以开发成接驳东盟商务区的新型住宅区，承接城市东扩引来的巨大人流。这股人流以商务人士为主，需要一片较为纯粹又宜居的住宅区。这是过早开发的埌东和仙葫都很难完成的任务，反而是三岸这块小区域能做到。

尽管官方称呼还是“仙葫西-三岸”，但人们已经决定叫“凤岭南-三岸”。既然要做成住宅区，各大房企就开始抢地了。

2019年1月，龙光进入三岸拿下65亩商住地，实际楼面价8018元/㎡刷新了凤岭南的土拍记录；5月，龙湖干脆让楼面价突破14000元/㎡，几乎追上南宁楼面价记录；6月，三岸一口气拍出三幅地块，广源、美的、玉桶金（金科）携手拿地。群雄逐鹿三岸的格局开始形成。

△三岸今年土拍战况（楼面价未计算产权移交面积）

如果不是因为住建部给南宁“提了个醒”，三岸的“面粉”价还要飙升。

一片处女地，凭什么火？

三岸这块地火起来不是没有道理的。

虽然三岸本身是一片几乎没开发过的处女地，各种配套“约等于零”，但三岸所在的位置十分特殊。往西，沿凤岭南路可以直达青秀山、东盟商务区，与万达茂文旅板块直线距离也不过1.5公里；往南，隔江相望就是火得不行的龙岗片区；往北往东，是已经相对成熟的埌东和仙葫。

△三岸及周边区域

这些片区，要商业有商业，要生态有生态，要人气有人气，三岸其实不需要太多配套。借助其他区域的资源，三岸只需要做好基本功，也就是“住”。而且，三岸片区内没有杂乱无序的城中村，没有旧改的阻碍，开发更轻松。

因此，在官方的规划中，三岸是要做成纯粹的江景住宅区的。从北到南，地块楼栋的限高为100米到36米不等，最靠近江边的建筑限高只有24米。而基本1-2的容积率“暴露”了三岸住宅区想走高端路线的心。

无论是早先进入三岸的新城悦隽江山、彰泰凤岭江湾、中国铁建凤岭国际城，还是陆陆续续亮相的龙光天曜、广源凤岭壹号院、美的悦江府、双珑原著等，从名字上就在告诉人们：我们的产品很高端。

△三岸进驻项目一览

纯住宅区、江景房、高端路线……怎么有点熟悉？怎么这么像“大明湖畔”的柳沙半岛？

走高端，下一个富人区？

三岸会成为下一个柳沙吗？

柳沙半岛可谓南宁官方指定的“富人区”。作为国宾区，柳沙半岛的荔园山庄是中国-东盟博览会的主要接待基地，每年迎来送往各国“大佬”，身份何其高贵。相应的，柳沙半岛的楼盘很难放下身段，比如28000元/㎡起步的保利君悦湾，不仅贵，进场看房还得验资。

△保利君悦湾的豪华样板间

如果按照目前的规划来看，三岸也许有潜力成为像柳沙半岛一样的“富人区”，但存在很多变数。

首先，三岸只是凭借优质江景和周边区域的辐射形成适合居住的氛围，没有荔园山庄这样的重量级核心建筑，走高端路线更多的是因为地块规划要求，甚至是开发商的“一厢情愿”。

其次，三岸刚“热”起来，住建部就对南宁亮了黄牌，以至于今年6月推出的三幅地块都不敢拍出太高价。如今三岸已经将近半年没有地块成交。有政策的限制，三岸很难马上就“飞”起来。

另外，三岸周边的区域都已经基本成型，作为纯住宅区的三岸很难再有明显的提升空间。而且自贸区确定后，南宁的整体发展重心可能更倾向于往南。

但从另一个方面说，三岸这块如同白纸的片区，如果“做好自己”，我们同样可以期待一个高品质住宅区的出现。

△三岸规划效果

不用成为柳沙，三岸就是三岸。

作者/一抹蓝

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