邕抱城市|“绿皮车”相思湖 还有机会提速吗?
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编者按：随着南宁大都市格局的规划逐步铺开，各城区持续发展，新兴板块不断崛起，接棒释放向上生长的力量。见证都市蜕变，致敬美好邕城，搜狐焦点特别推出“邕抱城市”主题策划，深度剖析南宁热门价值板块，回溯其变迁历程，预判板块未来价值。
在南宁，流传着这样的说法：“东有南湖，西有相思湖”，如果把南宁湖景资源比作金庸笔下武侠江湖的话，那么南湖像觉远，内功深厚让人不敢忽视；相思湖像段誉，凭借独特武功，在江湖独树一帜......如果你问居住在南宁西部的住户，周末休闲哪里去？大部分人的回答一定是，去相思湖边上走走也是很享受的。
但眼下，南湖周边已高楼迭起，寸土寸金，成为湖居代表。发展了十几年的相思湖却被人戏称“想死湖”，不禁让人唏嘘曾经号称比肩“埌东CBD”的“相思湖CBD”是怎么了？
△相思湖
壹
昙花一现“相思湖CBD ”
相思湖片区位于南宁城区西部，邕江上游，核心区处于罗文大道、江北大道和相思湖围合而成的区域，整个片区还向西延伸到石埠方向。
关于相思湖，最早的规划是在2004年2月，《相思湖新区分区规划》获批复，同时提出了“相思湖CBD”的新概念，计划将相思湖CBD打造成集商业、商务、居住、休闲娱乐、五星配套于一体的综合性国际化新区。
△2004相思湖CBD规划示意图
△2014年的媒体大力宣传相思湖CBD
规划后，在2011-2014年的时间里，相思湖片区配套如“雨后春笋”，一直不断地“生长”。2011年4月，南宁较大的生态湿地公园--相思湖公园开放；2011年11月，相思湖排名前列家四星级酒店--凯天大酒店开业；2011年底西乡塘客运站投入使用；2012年5月聘望2.63亿拿地，规划打造综合体骋望·天玺；2013年相思湖新区并入高新区。2014年7月，号称相思湖排名前列城市综合体龙光·君悦华庭亮相......看得出来，政府对相思湖发展非常重视，不少房企也很看好这一区域。
△相思湖CBD规划效果图
但这些就算成功打造“相思湖CBD”吗？并没有，受区域发展条件限制、政府领导换届、房企实力不济等多方面因素，最初计划的开发建设相思湖科技研发总部基地、引进超200米高的地标式五星级酒店、企业总部办公基地等大型综合项目......这些连影子都没有看见，除了一些公共基础设施，CBD更是无从谈起。
▲骋望天玺规划与现状对比
一纸规划，现实成空。曾头顶高规格建设，长达近15年的开发建设，却还是未能给相思湖带来质变，犹如昙花一现，黯淡退场。
但终归“看花不是花，看雾不是雾”。虽然“相思湖CBD”的结果是黯淡的，但相思湖片区也曾出现过不少“高光时刻”。2016年12月28日，连接东西方向的南宁地铁1号线开通运营，在空间和时间上进一步拉近了与城市的距离，也让人们再次把目光聚集到了相思湖。与此同时，大牌房企“一茬接一茬”，纷纷在相思湖区域内安营扎寨。万科三进城西；金科、绿地、龙光开始进驻罗文大道沿线；联发、中梁等品牌房企也开始布局大学路一带，给曾经看好片区发展的老铁打了不少鸡血。
△地铁1号线西乡塘客运站
然而，地铁一号线的开通运营对于相思湖片区发展也只是“溅起水花”，随后在“整体向东，重点向南”的城市发展战略下，位于城市西郊的相思湖，走在了城市发展的反方向。再加上五象新区的不断升温，软硬件的大量投入，投资客的涌入，让部分资金有限的刚需族失去了冷静的判断，形成非五象新区不买的定向思维，一度让相思湖仿佛被施下了“隐身术”。如今，在南宁的版图上，相思湖像一个被大家遗忘的角落，默默地沉睡着，不禁让人唏嘘……
贰
各项新配套不断加持，沉寂多年能否咸鱼翻身？
当人们都以为五象新区实力更强更亮眼时，相思湖片区也一直在发生着变化。2018年，相思湖片区交通升级，除了一些道路改造完毕，让人感触最深的当属地铁。另外相思湖学校、相思湖北路学校等多个新学校开学招生、高新区罗文板块新规划出炉……老城区建设提档升级，西城价值不断攀升，扮演起愈发重要的城市角色。
△相思湖
①高新区相思湖罗文板块获新规划 各项配套再升级
为了能够更好地发展，南宁开始了“旧改”，《关于加快推进旧城区改造工作的实施办法（征求意见稿）》在九月份正式面向社会。其中，西乡塘的相思湖罗文板块，将要打造一个4990亩、总人口规模9.4万人的现代社区。涉及到教育、医疗、公园、商业、交通等配套方面，高新区相思湖罗文板块发展再迈一个新台阶。
②相思湖湖景资源丰富
“山不在高，有仙则名。水不在深，有龙则灵。”有水的地方就有人。众所周知，相思湖片区环境优美、空气清新，非常宜居。这里，占据南宁市区内水资源较好河段，相思湖南岸环绕着潺潺而过的邕江水，区域内有5000亩相思湖湿地公园、4200亩心圩江湿地公园及天雹水库等，已形成“1江2湿地，6河连10湖”的水景风貌，是难得的宜居场所。
△相思湖湿地公园
△心圩江湿地公园
△天雹水库
另外，2010年，广西住建厅编制了《广西南宁市“中国水城”规划建设指导意见（2010～2020）》，建设时间为10年，要把规划中的环城水系形成具有观光、休闲、游玩为主的城市内河系统，预计在2020年整个水城系统要打造完成。其中就包括了相思湖。另一方面形成区域绿地景观带，通过“海绵城市”净化死水变活水，改善南宁全市的水畔居住环境。
▲2010年南宁水系规划结构图| 广西住建厅
这对于购房者来说着实为一项惠民工程。可以说建成后，南宁的环城水系将成为一个大范围的共享绿色纽带，各城区内的湖景资源可供本城区居民共享利用。这也让相思湖片区的湖景资源更加如虎添翼。
③教育资源丰富 名校资源聚集高地
古有孟母择校三迁，今有父母择名校而居。提到教育的话题，对于西乡塘相思湖片区而言占有很重的分量，其教育资源丰富，从小学到大学均为优质教育。现有广西民族大学、广西财经学院、广西艺术学院、罗文坡小学、广西民族大学附属小学、西乡塘小学、三十三中学等学校有三、四十所学校，以及今年九月份已开学招生的相思湖学校、相思湖北路学校、新际路小学。相思湖片区是名副其实的“相思湖学区城”。
相比起南宁其它板块，拥有丰富教育配套的相思湖片区，吸引了很多购房者的目光，而多所学校落地让相思湖片区的教育资源进一步得到优化，教育配套持续升级。
△罗文坡小学
△广西民族大学附属小学
△广西民族大学
△相思湖学校效果图
△广西艺术学院
△广西财经学院
④医疗配套欠缺 后期利好不断加持
目前相思湖片区只有少量的大型医疗配套支撑，分别是广西医科大学第二附属医院、西乡塘卫生院以及新规划的相思湖医院，数量上屈指可数。
值得一提的是，南宁市排名前列人民医院相思湖医院可行性研究报告自2017年就已经被获批，但两年时间过去了，却不见有动工的迹象。在今年10月31日，相思湖医院初步设计获批的消息向社会公布，那一份报告终于“修成正果”！
△官网截图
相思湖医院位于南宁市相思湖新区罗文大道东侧、相思湖北路北侧、甘岭路西侧。项目总建筑面积约14.6万㎡，将建设一所有800张床位的三级综合医院，投资总金额138765.05万元。相思湖医院有望在2023年完工并投入使用。
医院建成后，将会加强相思湖片区内的医疗服务水平，完善区域医疗配套，除此之外，周边居民医疗卫生条件将会进一步改善。
⑤相思湖“商业荒”
“人无完人，事无优质”，房子如此，区域也一样。相思湖片区的环境、教育再怎么好，大型商业缺乏已是不争的事实，大型的商圈基本集中在朝阳、北湖一带，而相思湖片区作为外来人口和大学生居住区，人口密集，居然没有大型商业体，听起来是不是很扯？
目前相思湖仅有一个总占地面积24亩的现代化大型商业综合体--相思湖购物公园，项目位于南宁市大学东路南侧，与相思湖东路交汇。
△相思湖购物公园建成建后对比
相思湖购物公园不能满足附近居民和学生的购物需求，它不雄伟，也不繁华，里面的商品种类不多，尚无法和大型商业体万象城相比。不过据9月份新公布的相思湖新区规划图显示，相思湖规划了1处独立农贸市场用地、2处配建型菜场。但相思湖片区商业配套依旧很少，不过有总好过没有，以后或许会给相思湖片区带来新的活力。
叁
金科再进相思湖 能否改变“房荒”现状
相思湖片区在南宁楼市里的存在感越来越弱，一方面相思湖片区除了部分在售商品房外，三产房尤为活跃，另一方面土地供应减少。2016—2018年，万科、金科、融创、联发、招商等品牌房企纷纷进驻相思湖片区，给区域带来了一定的市场热度。与此同时，片区房价也在逐年攀升，2018年相思湖片区均价达到9802元/㎡，品牌房企效应功不可没。
但2018年下半年后，相思湖土拍市场一度沉寂，仅有二幅地块出让，分别是万丰2018年拿下的56亩地，案名为万丰新新江湖，目前还没有任何动静。以及今年10月份金科拿下的23亩地，案名为金科天籁城，项目目前在筹备中。当别的城区都在遍地开花，相思湖却停滞不前，新房地块供应少以及多数楼盘处于清盘阶段，这些都成为相思湖片区跑不赢青秀区、五象新区的主要问题。
（点击图片 打开大图）
可以说，相思湖片区新盘是让人期待的，虽然金科所拿地块不大，但也为相思湖片区注入了“新血液”，再加上《关于加快推进旧城区改造工作的实施办法（征求意见稿）》批复后，有规划新居住用地布局，罗文板块内规划居住用地65.84公顷(约987.6亩)。建筑有高层、多层以及小高层。新建居住区将形成设施完善、环境优美的以多层住宅为主的城市型社区。新盘和众多利好会为该区域带来怎么样的活力呢？我们拭目以待。
肆
被购房者质疑的相思湖，到底有没有出路
总的来说，相思湖片区地铁、湖景、教育资源配套兼备，每一项都在表明其自身实力，但较大的不足就差一个能满足居民消费的大型购物中心，这是该板块内较大的不确定因素，再加上相思湖片区位于城市西边，房价上涨空间小，在难以继续西扩的背景下，发展潜力有限。
按照目前的发展速度来看，相思湖就像“绿皮火车”，虽然不会被市场所抛弃，但是它的发展速度已然跟不上“后起之秀”五象，想贪图房价上涨的投资型客户，对这个片区可以忽略了。
当然，相思湖现在的价值不在于是否能成为楼市“黑马”，而是能不能安放你的置业梦，合适你的，才是较好的。
作者/令狐猫
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