邕抱城市|发展中的龙岗想要“飞得更高” 奈何现实太骨感
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编者按：随着南宁大都市格局的规划逐步铺开，各城区持续发展，新兴板块不断崛起，接棒释放向上生长的力量。见证都市蜕变，致敬美好邕城，搜狐焦点特别推出“邕抱城市”主题策划，深度剖析南宁热门价值板块，回溯其变迁历程，预判板块未来价值。
“天气这么好，我们带孩子去万达茂玩吧。”
“龙岗那边？这么远！算了吧，在附近玩就好了。”
荒凉、偏远、靠近蒲庙……似乎已经成为龙岗的“代名词”。即便提到万达茂，也无法改变大多数人心中对龙岗的排名前列印象。
早在2009年，小编驾车途经蓉茉大道，驶上龙岗大桥时，环顾四周，映入眼帘的都是尘土飞扬、沟壑纵横、地不成形的断头路。置身其中，如同身处“前不着村，后不着店”的偏远荒地。
△曾经的龙岗大桥和那造路 图片来源：网络
虽说在南宁，龙岗是继柳沙半岛之后又一个拥有稀缺山水资源的城市半岛，但是早前区域价值并没有突显出来。
地理上，龙岗片区处于五象新区东北部，位于邕江与八尺江汇合处的龟山半岛，与仙葫半岛、三岸片区隔江相望，规划面积16.8平方公里。
△2009年龙岗卫星图
十年前的龙岗，只有一片待开发的小土坡以及少量的自建房。早期进入龙岗的楼盘有昌泰水立方、龙域香醍半岛等，开发商几乎为南宁本土房企，而且开发不成气候。
直到2013年，阳光城、中国铁建、宝能、合景泰富、世茂等房企进驻，才使得龙岗大桥头这一带有了“烟火气”。2017年，龙岗排名前列大型商业综合体——南宁万达茂开业，为龙岗的居民提供了一个游玩购物好去处，填补了龙岗商业少有。
万达茂的进驻像是“催化剂”，各大知名房企瞄准龙岗，纷纷抢地。从卫星图可以看出，十年时间，龙岗添置了许多名企楼盘，以及道路、桥梁等基础设施。
△2019年龙岗卫星图
关于南宁龙岗的开发时间，最早可以追溯到2006年。
《南宁市城市总体规划（2006-2020）》文件中，确定了南宁“整体向东、重点向南”的发展战略。此后的13年，一部波澜壮阔的城市中心变迁史开始在南宁上演。
也就是从这个时候起，南宁的快速环道向东、向南扩展，五象龙岗片区逐渐走进南宁人的视野，初步定义了龙岗中心城区的概念，并做出定位：区级商业中心、花园式居住新城、特色休闲旅游度假区。
2019年2月，《南宁市总体城市设计（草案）报送审批前公示》提出南宁市主城区规划“一主四副、内外双环、五轴延展”的公共中心体系，将构建“龙岗、朝阳、四塘、沙井”四个城市活力副中心的发展新格局。
△图片来源：网络
随着功能定位的提升，龙岗迎来新机遇、激发新活力。
根据《龙岗片区控制性详细规划》的要求，龙岗片区按照“一园、一带、两心、三轴、四区”的用地布局结构进行开发建设，其中的“四区”为公园商务区、科贸商务区、双创商务区以及滨水居住区，片区内拥有约30万消费人群（规划人口）。
△龙岗片区控制性详细规划 图片来源：网络
目前龙岗片区西北面可开发土地资源逐渐饱和，已交付小区和周边配套已现规模。从近年土地收储以及土地出让情况看，龙岗未来开发以向东、向南延伸发展为主。
△图片来源：网络
近日小编再度走访龙岗后发现，到处高楼林立，交通路网四通八达，让人眼前一亮。
△龙岗远景图 图片来源：网络
△从三岸眺望龙岗
不过，进入龙岗之后，道路两旁还有许多地块待开发或是正在开发。而且龙岗还存在有泥头车、断头路、“黄土高坡”、临时餐馆等现象，让人有种“表里不一”的感觉。
△左图：断头路与泥头车|右图：正在施工的地块
△左图：菜地与高楼形成对比|右图：临时搭建的餐馆
世界上的国家分类有“发达国家”和“发展中国家”，而龙岗就像一个“发展中国家”，规划完善、潜力十足、前景光明，目前龙岗正在努力开发中，只看未来发展能否如规划那般美好。
四通八达的路网不仅使区域内的交通更加方便快捷，更能极大地助力区域经济协调发展。
这个时候，不得不说连接龙岗的排名前列座跨江大桥。1998年，南宁第六座跨江大桥——三岸邕江大桥投入使用。此外，三岸邕江大桥还是国道主干线重庆至湛江公路南宁至北海段高速公路上的一座独立特大型桥梁，承载着南宁进出城交通的重要关隘。
△三岸邕江大桥 图片来源：网络
2008年，第二座直接贯入龙岗腹地的跨江大桥——龙岗大桥通车，北连青秀区蓉茉大道，南接五象新区龙岗大道。
△龙岗大桥，原名仙葫大桥 图片来源：网络
2017年，第三座连接龙岗的跨江大桥——青山大桥全线通车，这座堪称网红地标的大桥，采用壮乡头巾设计，不仅夜景迷人，更是直接缩短了青秀和龙岗的距离。
△青山大桥 图片来源：网络
这三座大桥，是连接龙岗和邕江北岸的关键交通枢纽。见证了龙岗从一片黄土到如今高楼林立，也见证了它从偏僻之地成为交通畅达的四大副中心之一。
另外，连接仙葫和龙岗的仙合大桥已经竣工，通车指日可待。规划中的青坪大桥设计方案即将完成，有望年底进行施工。青坪大桥是连接凤岭北和龙岗片区的重要跨江通道，将让龙岗无缝对接东盟商务区的设想得以实现。
当然这还不够，一个没有地铁的城区，终究没有灵魂。
如今南宁地铁1、2、3号线已经开通，4号线（在建）紧随其后，预计会在2020年底开通西段（洪运路站——楞塘村站），待五象火车站落实后再开通东段（五象火车站——龙岗站）。
△地铁4号线（在建）部分站点
10月30日，五象火车站定址于南钦铁路上的五象站位（即五象大道南侧、兰海高速公路东侧），功能定位为南宁第三座铁路客站。如此一来，地铁4号线东向段的工程进度将随着五象火车站的动工而得到加速推进。
△市长信箱截图
遗憾的是，地铁4号线（在建）规划路线没有经过龙岗北面商务核心位置，而各大楼盘主要集中在此，局面十分尴尬。此外，板块内公交站点及其线路较少，有待进一步合理优化。即使如此，龙岗的交通路网已初现规模，四通八达指日可待。
作为五象新区重要组成部分，龙岗拥有丰富的自然生态资源，邕江、八尺江交汇于此，形成了难得的半岛区域。板块内规划有天潭湖、新坡湖、颜村渠景观水系等水系，还有已经建成的2000多亩灵龟山公园以及滨江公园等生态公园。
客观地说，从规划及自然资源来看，龙岗沿江一带确实是较为难得的宜居之地。
△灵龟山公园实景 图片来源：网络
相关统计数据显示，2018年邕宁区旅游人数为758.87万人次，随着百里秀美邕江地呈现以及区域内湖泊水域、景观水系、公园等修建，龙岗宜游宜居价值日渐凸显。
教育资源方面，龙岗板块规划了10所小学和9所中学。目前真正落实的仅有五象新区第三实验小学、民主路小学五象校区、邕宁高级中学和邕宁民族中学，其他学校仍在规划或建设中。虽然哈罗礼德学校（在建）最近风头正盛，但是有多少家庭能承担其高昂的学费呢？总的来说，龙岗的教育配套严重滞后于城区发展。
△五象新区第三实验小学
医疗配套方面，虽然有邕宁区中医医院、邕宁区人民医院、儿童专科医院（在建）、前海人寿医院（在建）等医疗资源，但大部分都处在建设阶段，龙岗的就医环境仍有待改善。
△南宁市邕宁区人民医院 图片来源：网络
商业方面，南宁万达茂于2017年投入使用，规划中的大型商业综合体还有宝能城市广场、合景天峻广场等。另外板块内还规划布局9个邻里中心。但是便民的菜市、超市等日常生活配套较为欠缺。
△和合那旺农贸市场
综上，龙岗片区规划起点很高，拥有稀缺自然资源，但是基础配套有待完善。住在这里的居民虽然可以看江、逛公园，但配套只能满足基础生活需求，居住舒适度和幸福度不高。
近两年来，龙岗楼市活跃度迅速升温，房价也直线走高。
2019年，龙岗在土拍市场上非常高调，共出让9幅地块（截至11月），较新楼面价已达到7729元/㎡，涨势逼人，中梁、中海、金科、深石、天隆等房企纷纷入驻。众多大牌房企的入驻，一方面为板块的住宅建设添砖加瓦，另一方面也在间接提高着区域价值。
△2019年（截止11月）龙岗片区土拍信息 点击查看大图
在产品形态上，龙岗也发生了较大的变化，除了清一色的高层外，洋房也悄然面世。蓝光雍锦澜湾、大唐盛世、万科金域滨江、阳光城丽景湾等均有洋房产品。
△龙岗某楼盘的洋房
而新晋的实力房企金科，也带来了更加高端的产品类型：世茂金科博翠江山、金科博翠天宸。龙岗当前主力房价区间为10500-13500元/㎡，即将面世的金科“博翠系”和中海哈罗学府房价或将突破15000元/㎡。依托板块发展的日渐成熟，生态资源的不断开发，区域的人居面貌有了质的飞跃。
无论是南宁四大城市副中心的定义，还是城市商务中心的定位，值得肯定的是，龙岗迎来了城区地位革新大时代。
也许，龙岗现在还在蛰伏，待各项配套全面落实，待五象核心区供应进入尾声后，龙岗的价值将会进一步显现。龙岗将成为凤岭北之后南宁的另一个中央居住区，现代宜居水岸魅力新区正在冉冉升起。
作者/罗阑
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